Grundstückgewinnsteuer

Was unterliegt der Steuerpflicht?
Der Grundstückgewinnstuer unterliegen Gewinne aus Veräusserungen von Grundstücken oder von Anteilen an solchen; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von Geschäftsvermögen, die der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen.

Steueraufschub
Die Besteuerung wird insbesondere aufgeschoben (nachstehende Aufzählung ist nicht abschliessend):

• bei Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug und Schenkung
• bei Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht sowie zur Abgeltung auserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie und zur Abgeltung scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind
• bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft soweit der Veräusserungserlös zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.

Was bedeutet Steueraufschub?
Bei Abschluss eines obenerwähnten Rechtsgeschäftes wird keine Grundstückgewinnsteuer zur Zahlung fällig. Die Steuer wird vor sich hingeschoben bis bei einem nächsten Rechtsgeschäft der Tatbestand zur Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer gegeben ist. das heisst, der neue Eigentümer übernimmt die latente Grundstückgewinnsteuer vom Veräusserer.

Steuerbefreiung (für Rechtsgeschäfte ab 01.01.2001)
Von der Entrichtung einer Grundstückgewinnsteuer sind insbesondere der Bund und seine Anstalten sowie der Staat Luzern, luzernische Einwohner-, Bürger- oder Kirchgemeinden (diese jedoch nur sofern das Grundstück innerhalb der betreffenden Gemeinde liegt) befreit.

Wie hoch ist die Steuer?
Für die Berechnung des Gewinns muss der Anlagewert und der Veräusserungswert der Liegenschaft ermittelt werden.

Beim Anlagewert handelt es sich um den seinerzeitigen Kaufpreis oder, wenn das Grundstück mehr als 30 Jahre im Eigentum gestanden ist, der Katasterwert vor 30 Jahren zuzüglich einem Zuschlag von 25 %. Weiter können auch, sofern der Kaufpreis die Grundlage zur Berechnung bildet - allfällige Kosten im direktem Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft berücksichtigt werden. Zudem werden Aufwendungen für dauernde Wertvermehrungen, welche in das Veräusserungsobjekt investiert wurden, aufgerechnet. Darunter fallen diejenigen tatsächlichen oder rechtlichen Vorkehren, die im Zeitpunkt der Erbringung eine Wertvermehrung der Grundstücksubstanz herbeigeführt haben. Es ist dabei klar von Unterhaltskosten zu unterscheiden. Zur Prüfung dieser wertvermehrenden Investitionen ist der Veranlagungsbehörde eine Zusammenstellung der getätigten Aufwendungen und deren Detailrechnung im Original zusammen mit dem Grundstückgewinnsteuer-Formular einzureichen.

In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass der/die Grundeigentümer/in sämtliche Rechnungen und Unterlagen betreffend wertvermehrenden Investitionen an der Liegenschaft aufbewahren.

Der Veräusserungswert ist derjenige Wert, zu dem das Grundstück auf den neuen Eigentümer übertragen wird. Hier wie auch beim Anlagewert ist der verurkundete Kaufpreis massgebend. Vom Veräusserungswert können sämtliche Kosten die in einem direkten Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft stehen, in Abzug gebracht werden.

Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräusserungs- und dem Anlagewert. Gewinne unter Fr. 13'000.00 unterliegen nicht der Grundstückgewinnsteuerpflicht.

Für die Grundstückgewinnsteuer ist der Einkommenssteuertarif massgebend. Daraus kann die Steuer pro Einheit (einfache Steuer) für Alleinstehende für den ermittelten Gewinn entnommen werden. Die einfache Steuer wird anschliessend mit 4.2 Einheiten (im ganzen Kanton gleich) multipliziert, was die Bruttosteuer ergibt. War das Grundstück während weniger als 6 Jahre im Besitz des Veräusserers, so wird der Steuerbetrag mit jedem vollen Jahr, um das die Besitzesdauer kürzer ist, um 10 Prozent erhöht. War hingegen das Grundstück während mehr als 8 Jahren im Besitz des Veräusseres, so wird der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1 Prozent ermässigt, höchstens aber um 25 Jahre (erreicht bei mehr als 33 Jahre). Bei der Berechnung des Zuschlages resp. Ermässigung wird auf den Eintrag im Grundbuch (Tagebuchdatum) abgestellt.

Wer hat die Grundstückgewinnsteuer zu zahlen?
Der Veräusserer hat grundsätzlich die Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen.

 

Handänderungssteuer

Was ist die Voraussetzung für die Erhebung der Handänderungssteuer?
Es findet eine Handänderung von Grundstücken oder von Anteilen an solchen statt. Als Handänderung gilt ein Rechtsgeschäft, das auf die Übertragung der rechtlichen oder tatsächlichen Verfügungsmacht an einem Grundstück gerichtet ist. Der Übergang der Verfügungsmacht als solcher ist Steuerobjekt.

Wer ist steuerpflichtig?
Steuerpflichtig ist nur die Erwerberin bzw. der Erwerber. Abweichende vertragliche Vereinbarungen wie z.B. die je hälftige Übernahme durch die Vertragsparteien, entsprechend der Regelung des alten Handänderungssteuergesetzes, sind für die Veranlagungsbehörden unbeachtlich. Für sie ist die erwerbende Person alleiniges Steuersubjekt, ihr wird deshalb der ganze Steuerbetrag in Rechnung gestellt. Eine Veranlagung gegenüber der Verkäuferschaft ist rechtswidrig. Die Verkäuferschaft eines Grundstücks ist steuerpflichtig bei der Grundstückgewinnsteuer.

Wieviel beträgt die Handänderungssteuer?
1.5 % des Handänderungswertes.

Wie berechnet sich der Handänderungswert?
Der Handänderungswert besteht zum einen aus dem Kaufpreis. Erbringt die erwerbende Person zusätzliche Leistungen zum nominellen Erwerbspreis, so sind diese bei der Berechnung des Handänderungswertes mitzuberechnen.

Welches sind steuerfreie Handänderungen?

Der Übergang eines Grundstücks im Zusammenhang mit Landumlegungen und Grenzregulierungen nach den Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes. Ebenfalls steuerfrei sind im Zusammenhang mit Güterzusammenlegungen nach den Bestimmungen des Gesetzes über die Unterstützung der Bodenverbesserungen, der Siedlungen und des Forstes stehende Geschehnisse.

Rechtsgeschäfte zwischen Ehegatten, auch als Folge der güterrechtlichen Auseinandersetzung sowie zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie. Es ist gleichgültig, ob das Grundstück unter Lebenden oder durch Erbschaft erworben wird.

• Der Übergang eines Grundstücks vom Erblasser an die Erbengemeinschaft, ausgenommen bei Übergang eines Grundstücks an einen Alleinerben. Vorbehalten bleibt die Steuerbefreiung nach Ziff. 2.
• Die Umwandlung von Miteigentum in Gesamteigentum und umgekehrt, soweit die Beteiligungsverhältnisse nicht ändern sowie die Realteilung von Gemeinschaftsgut, soweit die zugeteilten Grundstücke den bisherigen Anteilen entsprechen. Vorbehalten bleiben die Fälle, wo die Umwandlung oder Realteilung im Rahmen einer Erbteilung erfolgen.
• Der Übergang eines Grundstücks im Sinn von § 2 infolge: Umwandlung von Einzelfirmen, Personengesellschaften oder juristischen Personen ohne wesentliche Änderung der Anteilsrechte der Beteiligten; Unternehmungszusammenschluss durch Übertragung sämtlicher Aktiven und Passiven auf eine Personenunternehmung oder auf eine juristische Person; Unternehmensaufteilung durch Übertragung von in sich geschlossenen und selbständigen Betriebsteilen auf Personenunternehmungen oder auf juristische Personen, wenn die übernommenen Geschäftsbetriebe unverändert weitergeführt werden.
• Rechtsgeschäfte mit einem Handänderungswert von weniger als Fr. 20'000.00.

 

Hundesteuer

Ab dem 01.01.2006 gelten die neuen Bestimmungen des Bundes über die Kennzeichnung und Registrierung von Hunden.

Kennzeichnung der Hunde
Wer einen Hund hält, hat diesen spätestens drei Monate nach dessen Geburt von einer Tierärztin oder einem Tierarzt mit einem Mikrochip kennzeichnen zu lassen. Die Einzelheiten der Kennzeichnung richten sich nach der eidgenössischen Tierseuchengesetzgebung.
Spätestens per 31.12.2006 müssen alle Hunde mit einem Mikrochip gekennzeichnet sein. Hunde, die vor dem 01. Januar 2006 geboren und mit einer deutlich lesbaren Tätowierung versehen oder mit einem lesbaren Chip gekennzeichnet sind, müssen nicht neu gekennzeichnet werden. Die Pflicht zur Kennzeichnung der Hunde mit den bisherigen Kontrollmarken entfällt.

Registrierung der Hunde
Die mit der Kennzeichnung erhobenen Daten werden durch die Animal Identity Service AG (ANIS) in einer Datenbank erfasst. Sie sind der ANIS von den kennzeichnenden Tierärztinnen und Tierärzten innert zehn Tagen zu melden und werden von dieser registriert.

Meldepflicht
Jeder Zu- und Wegzug muss der Gemeinde innert 10 Tagen gemeldet werden. Halterinnen und Halter melden der Identitas AG (Amicus) Änderungen von Name und Adresse innert zehn Tagen.
Geht ein Hund ein oder wird er getötet ist dies der Amicus durch Tierärztinnen und Tierärzte innert zehn Tagen zu melden.